第一篇：(榕地税发2022 86号)关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知
福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干
问题的通知
榕地税发〔2022〕86号
各县（市、区）地方税务局，市局直属分局、外税分局、稽查局、琅岐分局:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财 政 部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[2022]21号)精神，结合我市的具体实际，现对单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题明确如下:
一、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产；新建房屋建成投入使用一年以上的房产均属旧房。
二、单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算办法
单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算公式
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
其中，增值额即转让旧房及建筑物的收入总额减除扣除项目金额后的余额。扣除项目金额包括：
（一）取得土地使用权时的基准地价，或者取得土地使用权所支付的金额；
（二）旧房及建筑物的评估价格；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）评估费用。
三、对于能提供购房发票的单位，其转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径问题单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，经当地主管地税部门确认，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对于购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
四、对于不能提供购房发票的单位，其转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径问题对于不能提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三个指标，否则税务机关不予采信。
旧房及建筑物的重置成本价。重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。
旧房及建筑物的成新度。成新度是指按旧房及建筑物的新旧程度作一定的比例的折扣。旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
此外，旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认。
特此通知
二○○七年四月十二日
第二篇：土地增值税 豫地税发【2022】28号
豫地税发[2022]28号河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 发文字号豫地税发[2022]28号
发文日期2022-03-17 有效性全文有效
所属分类地方规范性文件
各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：
为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发[2022]91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：
一、土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述
（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.二、土地增值税核定征收率
（一）普通标准住宅2%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述
（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；
（四）符合第三条第（二）项条件的8%。
三、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列
（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；
2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；
凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
1、擅自销毁账簿；
2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；
3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；
4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；
5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
五、转让二手房的问题
个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%.六、土地增值税清算主体
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。
七、土地增值税清算审核
（一）纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县（市）、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。
（二）审核人员的组成各省辖市、县（市）、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科（所）等相关部门的人员组成。
八、其它问题
（一）个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。
（二）个人转让二手房的减免税手续
个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县（市）、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。
九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2022年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。
十、本通知自2022年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。
出自房地产会计网
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发〔2022〕91号
全文有效 成文日期：2022-05-12 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条 本规程自2022年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2022〕187号
全文有效 成文日期：2022-12-28 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2022年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
第三篇：关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（推荐）
关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知
财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、国有资产管理局：
为了加强土地增值税的征收管理，促进对国有房地产转让价格评估的管理，维护国有资产权益，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《国有资产评估管理办法》的有关规定，对国有房地产转让中有关价格评估等问题通知如下：
一、凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师
事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
二、对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计
税依据的参考。
房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。
房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
三、房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒事实，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，一经发现坚决取消执业资格。
房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责
任。
四、各级财政、税务和国有资产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作。为此，各有关部门应对各房地产评估机构进一步加强监督管理，使房地产评估为保证国家税收收入和维护国有资产权益发挥应有的作用。
1995年6月23日
第四篇：大连地税明确土地增值税征收管理若干问题
大连地税明确土地增值税征收管理若干问题
来源：中国税网 ： 日期：2022-04-24 字号[ 大 中 小 ]
阅读提示：大连地税日前发文，明确16个土地增值税问题，自2022年5月1日起施行。
大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告
大连市地方税务局公告2022年第1号
依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2022〕187号）（以下简称《通知》）有关规定，现对土地增值税征收管理有关问题公告如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
二、房地产开发企业拆迁补偿费扣除
房地产开发企业实际发生的拆迁补偿费可以在计算土地增值税时扣除，但应提供真实发生凭据。
（一）房地产开发企业与动迁公司签订协议（合同），由动迁公司负责拆迁的，房地产开发企业应向税务机关提供双方签订的协议（合同）、发票、支付凭证、动迁公司支付明细及被拆迁人签收凭据等。
（二）房地产开发企业直接与被动迁人签订拆迁补偿协议的，应向税务机关提供拆迁（回迁）合同，被拆迁人是单位的，还需提供支付凭证及拆迁补偿发票；被拆迁人是个人的，还需提供签收花名册或签收凭证等。
三、非直接销售确认收入预征土地增值税
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。
四、转让无产权地下车库（位）征收土地增值税
房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。
五、共同成本费用分摊方法
（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。
六、清算面积确认
（一）房地产开发项目的建筑面积原则上以规划部门的批复文件（详细规划总平面图等）为准，对于项目最终测绘面积与规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。
（二）房地产开发项目的可售面积原则上以销（预）售许可证确认的面积为准，对于实际可售面积与销（预）售许可证面积不一致的，应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明，按实际可售面积确认。
七、房地产开发费用的扣除
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
据实扣除利息的终止时间为企业按规定首次开始清算的上个月。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
（三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
八、集团内部统借统还的借款利息扣除
对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，应按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2022〕220号）第三条第二项的规定，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
九、售楼处、样板间等成本费用的扣除
若售楼处、样板间等是企业开发产品的一部分，则其成本费用（包括装修费）可计入房地产开发成本进行扣除；房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除；售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
十、公寓等房产适用的政策
土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目，且容积率为1.0（含）以上的，可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策。
十一、土地增值税纳税期限确定
土地增值税申报及缴纳期限，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条、《大连市土地增值税征收管理暂行办法》（大政发〔1995〕94号）第十五条的规定执行。
（一）房地产开发企业预征土地增值税时，应于收到房款的次月，按实际收到款项申报缴纳预征税款。
（二）房地产开发企业在土地增值税清算期间取得转让房地产收入的，应按规定预征税款。
（三）房地产开发企业在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，企业应于房地产销售合同签订次月，按照合同约定金额缴纳土地增值税，具体计算办法应按《通知》第八条规定执行，应区分普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅计算应纳税额。
（四）合同约定纳税人分期取得转让房地产（非房地产开发项目）收入，纳税人应于取得第一笔收入七日内，到主管税务机关，按合同约定的全部收入金额计算缴纳土地增值税。
十二、纳税人在规定期限内不进行清算申报及提交清算资料
房地产开发企业未按照规定期限向主管税务机关报送土地增值税清算资料，经主管税务机关责令限期报送，逾期仍不报送的，实施土地增值税清算检查，并按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定进行处理。
十三、公共配套设施认定
房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。
（一）政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。
（二）允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。
（三）产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。
1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。
2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：
公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级（含县级）以上教委签署的交接协议；
公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议；
公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空（民防）办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。
3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。
4.公共配套设施（会所、物业经营用房等）用于经营的，原则上不予扣除。
十四、减免税审批要件
（一）因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人申请免征土地增值税时应提供下列资料。
1.因城市实施规划收回
（1）纳税人减免税申请表；
（2）政府征用房产或收回土地使用权的文件；
（3）与政府相关部门或政府指定部门签订的补偿协议；
（4）原土地使用证复印件；
（5）土地增值税税款计算表及相关材料。
2.因国家建设需要收回
（1）纳税人减免税申请表；
（2）政府征用房产或收回土地使用权的文件；
（3）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等；
（4）政府或政府收回文件中指定的单位与被收回（征用）企业签订的补偿协议；
（5）原土地使用证复印件；
（6）土地增值税税款计算表及相关材料。
（二）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，纳税人申请免征土地增值税时应提供下列资料。
1.因城市规划而自行搬迁
（1）纳税人减免税申请表；
（2）政府及有关部门的规划文件或相关批文；
（3）土地使用权转让合同；
（4）原土地使用证复印件；
（5）土地增值税税款计算表及相关材料。
2.因国家建设需要而自行搬迁
（1）纳税人减免税申请表；
（2）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等；
（3）土地使用权转让合同；
（4）原土地使用证复印件；
（5）土地增值税计算表及相关材料。
十五、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率
纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核
定征收方式的，核定征收率调整为5%.十六、普通标准住宅的适用时间
对于网上签订房地产转让合同的，以合同签订时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间；对于非网上签订房地产转让合同的，以房地产转让合同在大连市国土与房屋局的备案时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间。
本公告自2022年5月1日起施行。《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2022〕76号）；《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2022〕200号）第一条第一项和第五项“主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的”至“主管税务机关认为可以调整清算结论的其它情况”的规定；《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2022〕188号）第一条第四项“纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算“的规定，第六项和第七项；《大连市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税清算若干问题的通知》（大地税函〔2022〕183号）第二条”土地增值税清算的项目单位“至”以每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》的房地产开发项目为单位确定“的规定；《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大地税公告〔2022〕1号）第二条”主管地税机关在本公告施行之日前确定按照原核定征收率定率核定征收的房地产开发项目，仍适用原核定征收率“的规定同时废止。本公告施行前有关规定同本公告规定不一致但主管税务机关已出具土地增值税清算审核意见的，不再进行调整。
第五篇：青地税函 2022 47 土地增值税问题
青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 青地税函[2022]47号
颁布时间：2022-4-17发文单位：青岛市地方税务局
市稽查局、征收局，各分局、各市地税局:
《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2022〕100号）下发后，通过各单位的认真贯彻落实，对推动全市土地增值税清算工作发挥了重要作用。为进一步加强土地增值税清算工作，结合各单位清算工作中存在的问题，市局编写了《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》，现印发给你们，请贯彻执行。
附件：《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
二〇〇九年四月十七日
房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答
一、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（以下均简称《办法》）第七条第（一）项规定, 已竣工验收的房地产开发项目，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？
答：该规定可用下列公示表示：
（已转让可售建筑面积 出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
二、《办法》第七条第一项规定中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？
答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
三、2022年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？
答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔2022〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2022年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2022年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。
四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？
答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：
（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
2、开发土地的成本；
3、加计开发土地成本的百分之二十；
4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？
答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）改良开发未竣工房地产的成本；
（三）房地产开发费用；
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；
（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？
答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2022〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
（一）2022年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
（二）2022年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2022年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。
七、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？
答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
八、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？
答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。
九、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？
答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。
十、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？
答：根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除项目按《办法》第二十条规定确认。
出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为自用，区分情况按《办法》第三十四条、第三十七条规定处理。
十一、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？
答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
十三、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？
答：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
十四、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？
答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
十五、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？
答：房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
十六、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？
答：房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。
十七、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？
答：房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《办法》第十三条的规定确定销售收入。此外，符合《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条第（二）项规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
