第一篇：土地流转情况调查报告
土地流转情况调查报告
为巩固和扩大学习实践科学发展观活动成果，进一步转变不适应科学发展的工作作风，增强党员干部的宗旨意识、服务意识、群众观念，2022年初，万年县委、县政府要求全县干部结合“创业服务年”活动，下乡进村入户做群众工作。万年县人保局积极响应县委、县政府号召，全局干部分成三组分别到**村，通过民情调查、上门访谈等形式宣传党的基本政策及法律知识；发现矛盾与纠纷，积极协助基层干部进行调解，从源头上防范和化解矛盾；协助基层党组织抓好基层各项工作的落实，进一步加强对基层组织党建工作的指导；围绕提高群众收入水平这一中心，为发展出谋划策，促进群众增收。配合基层做好防灾减灾、项目推进和群众工作。本文为局干部在对**村土地流转情况进行深入调查后形成的调研报告。
**地处梓埠镇东南方，东面、北面与**接壤，是进入梓埠镇的东大门。全村辖10个村小组，800户，农业人口4000人。实有耕地面积**亩，山林6000多亩。近年来，该村根据《土地承包法》及有关政策精神，按照“依法、有偿、自愿”的原则，率先在全县实行农村土地经营权的流转，推动农村土地规模经营，加快了农业产业化进程。
一、土地流转的主要特点
**村土地流转始于2022年，在全县属于较早实行土地经营权转包的行政村。经过6年来的不断探索，已形成了比较成熟的操作模式，主要有以下几个特点：
1、土地流转形式以出租和转包为主。在全村土地流转中，以出租形式流转1210亩，占流转面积的46%;以转包形式流转1420亩，占流转面积的54%。
2、土地流转类型多为耕地流转。到目前为止，全村3420亩耕地面积，用于土地流转面积达2630亩，占家庭承包面积的77%；涉及全村719户农户，占家庭承包户的93%。从土地流转的类型上看，主要是耕地流转，占流转总面积的100%；6000多亩林地和“四荒地”流转较少。
3、土地发包以党员“首议制”制度集中发包。该村在土地经营权转让中按照“党员先酝酿、支委定方向、两委拿意见、群众作决定”的党员“首议制”原则集中发包，增加了土地转包过程中的透明度，土地租金逐年提高。2022年，土地转包租金平均达到300元/亩。
4、村集体组织和农民的维权意识较强。流转合同都以书面形式签订，据调查统计，全村所有流转耕地均签订了正式的书面合同，占总流转面积的100%。
二、椒源村土地流转产生的成效
1、促进了规模化经营，实现了农民专业化。农户将土地经营权委托给村小组，由村小组统一发包给经营大户。土地经营权的转变，既解决了土地季节性抛荒的难题，又使土地经营权向大户集聚。随着规模化程度的不断提高，一批新型的专业农民正在形成。
2、促进了村集体事业建设，加快了新农村建设步伐。椒源村在土地流转中实行土地租金归集体所有，国家对土地的补贴归家庭承包户所有，使村集体建设有了经济来源。全村2630亩土地参与流转，每年给全村带来70多万元的财务总收入，村里把这部分钱投入到新农村建设中，全村10个村小组都对道路进行了硬化。几年时间，使乡村道路变通畅了、环境变得优美了。如：椒上村建起了村文化广场、老人活动中心、硬化了近10公里的村内道路；毛公山村建起了村小组办公场所。
3、促进了农村劳动力转移就业，增加了农民收入。土地使用权的流转，使村内劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让土地经营权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。从土地中解放出来的农民一是外出务工。全村外出务工人员达860多人，每个务工农民一年可增加收入近万元；二是从事养殖业。该村养殖20头母猪以上的家庭有30多户，成立了生猪养殖协会，带动了生猪养殖的发展；三是从事废品收购。在村废品收购协会的帮助下，目前从业人员已达600多人，遍布省、内外十多个城市，已成为椒源村民重要的创收渠道。通过土地流转，村民收入有了大幅度提高，全村农民年人均纯收入由2022年的2700元年增到2022年的4600元。
三、存在的问题
1、缺乏专业技术人才的指导。调查中发现，在所有的承包户中还是依靠较为传统的方式种植，大多没有农业专业技术人员的指导。农民种田、养殖的科技水平还比较低。要建设现代农业和繁荣农村经济，依靠科技进步和提高劳动者的素质是必不可少的。
2、缺乏土地流转中介组织和支持农村土地流转的政策措施。我县目前尚无土地流转中介组织，更未形成统一规范的土地流转市场，流转信息渠道少而不畅。
3、规模经营效益不高。目前，承包户规模还不大，20多家承包户共承包了2630亩耕地，最多的承包了210亩，最少的只有10多亩。承包户不敢大规模搞农业开发，土地规模经营效益不高。
4、种植品种较为单一。据调查，全村转包的土地中种植的农作物大多是水稻，蔬菜、花卉等其它高产值的经济作物种植较少，土地收益率不高。
5、租赁期限较短，投资回报率不高，不敢大胆投入。全村所有出租和转包的土地期限都是一年时间，期限短，承包户不敢加大投入，特别是水利设施得不到有效建设，影响土地综合利用率和产出率。
四、对策及建议
加快农村土地流转，既是当前我县加快农业结构调整，提高农业规模效应，促进农业产业发展的必然选择，也是当前解决农民收入不高、增长不快的关键所在。不仅有利于促进农业规模经营和产业发展，推动农村土地资源优化配置，提高单位土地产出效益和农业生产比较收益，实现农业增效农民增收，而且有利于促进资本进村、科技和信息进村，农村劳动力出村、农产品出村的“双进双出”，实现农村经济的健康稳定发展。
1、成立土地流转中介组织。依托乡镇农业综合服务站组建土地流转中介组织，及时提供和更新土地流转、技术咨询等方面的消息，确保土地流转供求信息的畅通。
2、加强对土地流转合同的管理，积极引导农民在进行土地流转时签订书面协议，制定切合实际的流转合同样本，并加强对签订合同的指导，明确双方的责、权、利，避免因此造成的纠纷隐患。
3、建议制定全县土地经营权合法流转的暂行办法，确保土地流转规范、有序进行。
4、借鉴外地土地流转的成功经验，鼓励农民以土地使用权作价入股，兴办企业或合作组织，提高土地收益效率。
第二篇：垫江县土地流转调查报告
垫江县土地流转调查报告
一、农村土地流转的新形势
农村土地家庭承包经营，实现了农产品供需总量平衡，丰年有余。农村经济发展进入结构调整新阶段，家庭经营受小生产与大市场的制约存在不少问题。突出表现在两个方面：一是受资金、技术、信息限制，产业结构趋同、产品单
一、品质不优，商品化、产业化程度低，难以适应激烈竞争和瞬息万变的市场。二是土地平均承包不能满足农民增收致富需要，农村劳动力大量转移，有田无人种与有人无田种同时并存。尊重市场规律，按照效益优先原则，在稳定家庭承包经营制度基础上，创新土地经营机制，探索土地使用权流转是农业发展的客观要求。
县委、县政府十分重视农村土地流转工作，主管部门积极工作，发挥职能作用，使我县土地流转探索取得初步成效，从第二轮土地延包工作后至2022年6月30日，全县共有农村土地流转143宗，面积20226.44亩（除水面、林地外），其中田3727.83亩，土2573.51亩，四荒地13845.1亩，涉及农户5914户，其中流转的田土面积占全县耕地面积的1.02%。这次统计范围是指签订有流转合同的部分，不含农户间零星托管，即没有签订合同的农户间自愿协商的土地互换、转包等不包括在内。流转的土地主要用于农业规模经营，涉及油菜制种、水果、蔬菜、蚕桑、水产养殖等经济项目。流转的形式有反租倒包、转包、租赁、互换等，全县涌现了一批如“渝黄一号”、“三合水库生态园”、新民藕鱼工程、蔬菜、蚕桑、苗圃等农业产业化示范项目或龙头企业。
土地流转对改造我县传统农业，优化农业农村经济结构，经济社会发展产生巨大而深远的影响：
一是创造了区域特色农业，形成布局合理，规模经营，特色突出的沙坪“渝黄一号”油菜制种基地、太平牡丹旅游区，七桥藕鱼工程、三合生态农业科技园等名特优新稀专业生产区。二是涌现了大中型农业龙头企业，提高了农业组织化程度。利农一把手公司、猴王集团、桂溪生态园开发园、新民优质蚕桑示范园等一批经济实力强、科技水平高、经营机制活的新型农业经营典型。三是增强了可持续发展后劲。承接业主自筹资金，自带技术、信息、人才投资土地综合开发，修道路、兴水利、建科研基地、商品生产基地、加工基地。仅渝黄一号基地投资上千万元修建科研所、育种温室、良种储备库。四是营造了垫江投资环境和提升了垫江品牌，随着利农公司落户我县，农业资源优势、区位优势、发展潜力和获利环境被国内外客商看好，先后有日本、韩国、马来西亚客商考察，相继引进通和药业、天力公司等一批品牌企业和广州东区公司、宜昌开发公司等骨干企业。渝黄一号油菜居国际领先地位，成为中国农业的硅谷，创造了垫江优质油菜名牌，良种销往湖北、安徽等10多个省市，占领国内近半市场。五是走出了农业产业化模式。企业与农户以合同订单把家庭经营过渡到公司 农户、科技 农户、基地 农户，农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法，农民按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产，到时发工资，促进市场观念、科技知识、身份、生产、生活方式转变和提高。六是提升农业素质，增加了农民收入。特色商品生产基地生产出批量优质高效农产品，适销对路。流转土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，更能从企业务工中获取劳务收入。渝黄一号基地每年每亩支付劳工工资500元，计80余万元；新民朱学平蔬菜基地60余亩一项今年支付劳动工资6万元左右。据初步估计，每亩流转地年平均支付劳务工资在200元以上，全县流转地20226亩，农民从务工中获收入在400万元以上。利用渝黄一号基地油菜花，今年产纯天然蜂蜜5000余公斤，产值8万元；毕桥村支书胡荣华，今年在油菜花盛开季节办农家乐营业收入8万余元，利税近3万元。
当前，土地流转适逢良好机遇。近两年的积极探索，积累了有益的经验；进入WTO，生产要素的合理流动和优化配置是大势所趋；特别是中共中央专门下发关于做好农户承包地使用权流转工作的通知，要求引导农村土地使用权流转健康发展。我们应抓住机遇，制定积极的农村土地政策，积极探索土地流转办法，加快全县经济社会发展的步伐。
二、新形势下的新问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展中的新事物。新情况、新问题的出现是事物发展的正常现象。主要存在以下几个方面的问题：
1、认识不足，重视不够。一是部分基层领导和有关人员认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，与乡镇村社无关，不加强管理，对之采取听之任之的态度；农民的恋土情结、小农经济等意识较严重，有的农民甚至还存在金不调银不换的思想，严重阻碍了土地的合理流转。二是对土地流转采取行政命令，有的乡镇或村社为了实施形象工程、政绩工程或完成某项工作考核任务，对业主许以各种承诺，不尊重农民的意愿和坚持民主协商、公开、公平的原则，采取强迫的手段，促成土地流转的实现，以完成工作任务。
2、监督管理不力。2000年，为了加强对农村土地流转的管理，县农业局通过广泛的调查研究，根据《重庆市农村合作经济组织承包合同条例》，制定下发了《垫江县土地流转管理办法（试行）》，用以指导全县农村的土地流转管理工作，并获重庆市农业局科技进步二等奖。一年多来，土地流转管理因为各种原因，试行办法管理的力度不够，乡镇基本上没有按试行办法操作。各乡镇农业服务站因体制原因，机构改革后农经站属事业编制，乡镇承包合同管理机构没有建立或及时调整，机构不健全；而农经站从事以农民负担、土地承包、集体资产三大管理为主的行政管理、行政监督、行政执法工作，既无收费权利，也无经营项目，许多农经干部连基本工资都难以保证，在为生计发愁，未主动介入土地流转管理工作，现在的农村土地流转基本处于无序状态。
3、政府未及时出台土地流转的配套法规政策和制度性文件，政策宣传和引导乏力，社会化服务滞后，流转环境不够好。土地资产评估、流转知识培训跟不上，信息、服务处于盲区，使一些地区土地流转较为困难，土地撂荒严重。二是部分农民自发流转，做法各异，弊端较多。农民口头交涉，承让双方权利义务不明确，税费负担难以落实；有的将基本农田转作非农产业用地；个别地方发动群众不充分，干部包办代替，流转纠纷屡有发生。如合尤金钱村2000年3月流转70余亩土地，期限25年，2022年初解除合同，给业主造成了较大的经济损失。
4、农村土地流转合同的签订不规范。
（1）、面积不实。据调查，有的乡镇土地流转签约时，是按照第二轮土地承包时的习惯面积计算的，而不是以实际丈量面积签订合同。一般而言，习惯面积都大于实际面积，但实际面积和习惯面积的真实差距一些业主和农民心中无数。
（2）、土地流转期限。有的在签订农村土地流转合同时，超过了第二轮土地延包合同的剩余期限。县委[1998]6号文件明确规定第二轮土地延包期从1998年7月起一定30年不变（集体所有的四荒地除外），而我们调查中有一个土地流转合同是从2000年10月27日起至2030年10月26日止，超过了第二轮承包的剩余期限。
（3）承包费问题。许多土地流转合同的期限较长，如以货币为对象支付转包费，难以预料今后物价的升降情况，有可能给承包户或农民造成损失，进而引起合同纠纷，因此以货币方式支付租金或转包费应考虑物价因素的影响。如以实物方式支付转包费或租金也应考虑生产力发展水平等因素的影响。有的乡镇在确定租金时没有参考本县其它地方的水平，确定的标准较低，损害农民的利益。如有一个乡镇将农民的田租给业主发展蚕桑，给农民的补偿是每年每亩600年稻谷，并且是按习惯面积计算，明显低于我县其它地区的水平。
（4）合同条文的语意表达问题。一是合同签订中在关键字句上有涂改现象，并无双方同意更正的任何标记。二是语意模糊，表达意思不清的现象较突出。三是有的合同双方责、权、利不对等，显失公平。如一旦发生合同纠纷，农业承包合同管理机关或人民法院将难以辩别合同双方的真实意图，给业主或农民带来损失。
三、土地流转的基本思路
农村土地流转的基本思路，以发展为主题，以经济效益为中心，培植龙头企业；依靠经营体制和机制创新，调整优化农业农村经济结构，增加农民收入。在流转原则上，坚持维护农村集体土地所有权，长期稳定农户承包权，依法流转使用权。在流转目标上，依靠各方面的优势组合，实施耕地规模集约经营，发展优质高产高效农业。积极开发非耕地和低效益地，发展特色农业、生态农业和可持续农业，满足人们不断增长的物质文化生活需要。在流转方向上，依靠科技成果转化和实用新技术运用，着力市场信息、资金、劳力和先进管理经验有效对接，建设一批有特色、有优势、科技含量高、市场前景好、辐射带动能力强的商品生产基地和现代农业示范区。在流转方式上，坚持农民与业主自主选择。
四、措施和建议
土地流转问题实质上是生产要素的合理流动和优化配置与现代生产经营方式、体制、机制等生产关系相适应，促进经济社会协调发展的问题。必须按照中共中央文件的要求，从健全完善社会主义市场经济体制高度，做好以下几个方面工作：
1、提高认识，掌握工作主动权。土地流转历来是党在农村的重要政策，早在土地承包初期，1984年中央1号文件明确提出，鼓励土地逐步向种田能手集中。1992年在党的十四大提出建立社会主义市场经济体制目标中，再次明确把培育农村土地市场，促进土地流转作为一项重要政策加以推进、实施。去年底，中央专门下发关于做好农户承包地使用权流转工作的通知，强调要求采取有效措施正确引导和规范农村土地使用权流转。
按照中央通知精神，各级领导重新认识“土地问题是农业农村工作的核心，是农村稳定的基础。”要按照***同志“三个代表”的要求，加强党的农村政策的学习和宣传教育，正确引导和规范农村土地流转工作，确保农村土地的合理使用，为土地流转提供法律政策服务，维护农民长远利益。
2、修订完善《垫江县土地流转管理办法（试行）》，规范流转秩序。土地流转是集法制性、经济性、社会性于一体的体制和机制创新。应在总结成功经验的基础上，修订《垫江县土地流转管理办法（试行）》，确立其在我县经济社会改革中的地位，与集体经济组织、家庭承包经营之间关系。明确规定流转的原则、形式、期限、工作程序、使用权的确认、管理机构及其职责，各方面的权利、义务、纠纷处理及法律责任。并对出让费管理、流转合同文书、档案、鉴证等做出明确要求。真正使土地流转走上法制化、规范化轨道。
3、加强政府引导，着力政策推进。土地流转处于起步阶段，政府引导尤为重要。第一，以政策服务为中心，营造流转氛围。出台专门文件，召开专门会议，全面宣传贯彻党中央土地政策，解除部分基层领导和群众思想疑虑。结合实际，制订鼓励流转的政策，特别明确土地开发利用政策，轻税薄赋政策，权益保障、环境、信贷、服务方面政策。第二，综合规划，选好发展项目。按照区域化、特色化、产业化思路，进行规模经营、集约经营规划，着力招商引资。第三，强化组织协调，明确部门分工，专门机构管理，一条龙服务。充分调动村社基层组织积极性，广泛听取群众意见，依法完善前期流转中的遗留问题，积极组织竞争流转。
4、构筑流转载体，催生市场体系。首先是培育承接业主，总结表彰一批示范典型企业，招商引资一批内外资业主。其次，建立一批流转中介组织。从事土地信息收集、整理、广告、政策咨询、信用担保，开展土地资产评估、物资供应服务。形成纵横联合、政策配套、信息共享、服务高效的配套体系。再次，建立市场规则，维护公开、公平、公正的竞争秩序，防止下流转指标、用行政手段搞拉郎配等现象发生。
5、加强土地基础设施建设，提升土地价值。农业基础设施落后是制约土地流转的重要原因。改善土地生产条件，创造流转优势。一是加强农业综合开发，大力改造中低产田土，配套完善水利排灌设施，建设稳产高产农田。二是以生态建设为中心，治理水土流失，防治污染。三是加强以道路、电信、电网、供水等为主体的生产生活设施建设，增强综合开发利用能力。
6、大力发展非农产业，促进农村人口和劳动力转移。农村人口和劳动力转移是合理调整生产力布局，扎实推进产业升级的重要标志，也是土地流转的必然要求。一是着眼农产品多层次增值，大力发展农副产品加工业、营销业、储藏、保鲜、包装产业。重点围绕龙头骨干加工业扩规模上档次，吸收大量农村人口转移到产前、产后或二三产业稳定就业。二是积极发展乡镇企业，抓住西部大开发机遇，吸引一批名牌企业和对口支持企业及项目落户我县，以东部资金、技术、设备、经验建设一批新型龙头企业和支柱产业。三是加快以产业为支撑的小城镇建设，扩大规模，完善功能，吸引农村人口和劳动力安居乐业。四是开发旅游资源，发展配套观光休闲服务产业。同时加强与发达地区及企业联系，积极向国内外市场发展劳务输出。
7、坚持市场导向，多种渠道流转。以项目开发为着眼点，招商引资；核心企业为龙头，实施特色资源开发；招标投标为基础，竞争承包；使用权为纽带，建立新型专业合作组织；以科技实体为主力军，建设各型现代农业示范区；委托代耕，互相调换，子女继承等都是适宜的流转渠道。各种渠道流转的具体形式多种多样，关键是从实际出发，承让双方选择最合适的渠道和形式，实现优势互补，经济双赢。共同承担可持续发展的责任。
8、健全机构，强化职能。县上要及时调整充实县农业承包合同管理委员会及其成员，主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作。乡镇相应建立或调整农业承包合同管理机构，并落实专人办公，报县农业局备案。根据农经站履行农村土地承包、农民负担、集体资产与财务的三大行政管理工作职能，将农经站纳入参照公务员管理的事业单位，人员工资、必要的工作经费纳入同级财政预算管理。同时农经部门要加强对农村土地流转情况调查研究、分析、汇报，密切注意发展动态；指导农村土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同变更、解除、重订和使用权的确认工作。搞好合同鉴证，建立流转合同档案，引导业主与农户建立合理的利益联结机制，及时调解和处理土地承包、流转合同纠纷。在确保我县农村社会长期稳定的前提下，加快农业产业结构调整步伐，促进我县农村经济持续、快速、健康发展。
第三篇：清涧县土地流转情况调查报告
清涧县土地流转情况调查报告
根据上级有关精神，近期我们对全县15个乡镇土地流转情况进行了调研，调研采取查阅档案、问卷调查、开会座谈等形式。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
我县现有行政村640个。总人口21.7万人，总户数5.4万户。其中农业人口19.66万人，农村劳动力7.2万个，全县总土地面积1881平方公里，现有耕地面积66.1万亩，人均耕地3.48亩。农作物常年播种面积63万亩，退耕还林20.66万亩，种草25万亩。截至2022年4月底，全县农村土地流转的总面积达27500 亩，占总耕地面积的 4%，比去年增加了750亩。受让户数达5500户，涉及流转农户达6875户，占全县总户的13%。
二、承包地经营权流转的形式与现状
（一）转包。转包土地面积13750亩，占土地流转面积 50%.主要是一些外出打工或务工经商的农户，因缺乏劳动力，将所承包的土地部分或全部委托亲朋好友代耕，双方自行商定承包义务，一般只是口头协议为主，基本上不经过村委会办理转包手续，双方在利益分配上，主要是根据耕地的优劣及双方的关系情况具体而定，一般是转包人与原承包人预先商定，转包人一次性付给原承包人一定数量的粮食或一定数量的现金。这种土地流转方式在如今普遍出现的只有
“老、少、妇”留守家庭的“空壳村”是更为突出，而且这种流转一般发生在亲朋好友之间，所涉金额较少，至现在一直没有发生过因土地流转而引发纠纷导致上访现象发生。
（二）、转让。转让土地面积1100亩，占土地流转面积的4%，主要是从事非农业、有经济收入的农户，经发包户同意将土地承包经营权转让给第三方，由第三方与发包方确立新的承包关系，原承包关系终止方，由第三方负责上缴有关税费及公益事业建设费等，这种转让一般没有转让费。
（三）、租赁。面积9625亩，占土地流转面积的35%。这种流转方式是承包人作为出租方将承包地租赁给他人，收取租赁费，税费仍由原承包方承担，这种流转方式一般都以书面的合同方式进行，确定地亩，租赁年限、租金、土地用途以及双方的责、权、利等。主要发生在退耕还林还草工程和全县万亩红枣基地建设之后。如李家塔镇李家川村村民惠国海，他紧紧抓住这一有利时机，于2022年以每亩15—20元的价格承包本村机动地50亩，搞密植枣园示范建设，2022又以每亩8元的价格承包了李家塔乡李家川村200亩山坡地退耕还林，载植大扁杏，2022年以以每亩8元的价格承包了双庙河乡石家河村300亩山坡地，建设红枣基地。前期已经投入资金80余万元，租赁期限为50年。李家塔乡李家塔村村民杨文春，利用县城东区土质肥沃的有利条件，1999年以6万元的价格承包了樊家山农场山坡地540亩，载植枣树，租赁期限30年，；2022年先后又以20元/亩的价格承包了李家塔乡李家沟村山坡地560亩和180元/亩的价格承包了下廿里铺乡十里铺村的坝地100亩，载植新品种红枣，租赁期限20年，目前前期累计投入130万元。在租赁期限内，他们将负责完成生物工程等治理措施及林草管护工作，租赁到期后，地表附着树木及承包地归还承包人。目前苗木长势良好，苗木成活在80%以上，如今已有部分枣树和大扁杏已进入初果期，以每亩100—150元/亩计算，每年收入均在10万元以上，10年后枣杏进入盛果期，按市价格1000元/亩计算，总产值可达数百万元，经济效益相当客观，而且极大的改善当地的人居环境。
（四）互换。互换面积1925亩，占耕地流转面积的7 %。这种流转主要是农户之间根据自愿、各取所需平等交换土地经营权。如双庙河乡石家河村，在上级部门的指导下将部分农户搬迁至本村地势平坦，交通方便，人口较易集中的地方，在耕作中，承包者为耕作方便，根据地形远近、土质优劣、经营土地能力等因素，采取“以少换多、以近换远、以好换次”的方法，互换土地承包经营权，这种互换有的变更原承包合同，有的是私底下认可，有的在村集体会议中形成纪要，形式多民，一般都不规范。
（五）其他形式。其他形式流转承包地1100亩，占耕地流转面积的4%，它包括乡村统一操作流转、委托经营、反租倒包、赠予、竟价承包等形式。
三、制约土地流转的因素
1、不愿意转出去。有的是观念问题，总认为务工经商虽然收入高，但有风险，担心自已经商亏本、外出打工受骗，明知种田效益底，但觉得饭碗有保障，这些人不愿意转出土地。
2、不忍心转出去。党中央落实多予少取方针后，不仅取消了农业税，而且还实行了惠农政策，有些农户认为种田还有小利可图，虽然“嚼之无味”但双觉得“弃之可惜。
3、不易转出去。有的是农户租金或转包费要价太高。也有的是因为地块边远或地块过散转不出去。
4、不着急转出去。有的农户因为是丘陵沟壑，一直在等待上级下达退耕还林指标。
四、对土地流转的建议
1、加强宣传引导，搞好服务工作。要把宣传《农村土地承包法》作为一项长期任务来抓，不仅要使广大群众明白土地承包经营权流转的方式、原则、程序，还要使他们明确推进土地承包权流转于己、于人、于村、于国、都有利。同时作为发包方的村委会要热情做好土地流转合同的指导工作。
2、落实扶持政策，推进土地适度规模经营。对种田大户除了保证国家补贴政策兑现外，还要在农业项目上给予安排。对工商企业租用农户进行农业开发的，可享受相关产业扶持政策。
3、抓好劳动技能培训，促进农村劳动力向非农业转移。要提高农村新增劳动力的创业就业能力，加大对青年农民的培训力度和劳务输出力度，多为城市输出有一定专业技术水平的农民工。只要承包地的农户特别是户主有了稳定的非农职业和非农收入，他们必然会离土经营，将土地转包给他人。
4、加强管理，促进农村土地依法、有序地流转，尽量避免或减少因土地流转不规范而引法的矛盾和纠纷。
第四篇：*县土地流转情况的调查报告
县土地流转情况的调查报告近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主,不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营,促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。
一、基本情况截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的 %,涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有 个，承包经营面积达5000亩的 个，业主共投资1326万元，年创造产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的 %。
二、主要形式
1、转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积2000余亩（主要是田），约占流转面积的12%。
2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是##镇南阳片区（原3#乡）的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积 亩，公司规划三年间在%%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000--5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，20000余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。
3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费，农业税仍由原承包人承担。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。
4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动报酬。
5、拍卖。主要是对那些闲置的“四荒”地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营能力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山使用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。
6、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。
三、存在的问题从目前情况看，我县土地流转机制改革还处于探索阶段，总体上是健康、有序的，对提高农民组织化程度和农业综合效益起了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍然还存在以下几方面的问题：
（一）政策宣传不到位，群众思想认识有待提高。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在“三怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，因此部份农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。
（二）土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式，个别村社强行要求农民退出承包地统一转包给业主，群众对此不满意，甚至引发了新的干群矛盾。
（三）土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。
（四）融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到贷款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严重的资金困
第五篇：土地流转现状的调查报告
土地流转现状的调查报告
前言
20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。那么，目前农村土地流转制度实施现状又是怎样的？土地流转的形式有哪些？它的成果与缺陷以及利弊？对于不足的方面，我们又应该怎样解决呢？为此，我组成员于7月14日至16日三天对北京市延庆县3个村子进行了调查，现将情况告知如下：
土地流转的概述
土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地流转的成果与正面意义
其一，盘活农村生产、生活资料中的资本要素，激活农村经济、商业活动，数年以后，农村局面丕变，自是意料中事。可以预估，大、中、小城市郊区将首先改善经济状况。
其二，近年在各地频频爆发的农民与政府之间的群体性暴力抗争事件，多数由于政府勾结地产商对农民土地强取豪夺所致。如今农民获准自愿转让宅基地和耕地的权益，必然分享对土地定价的权力。宅基地和耕地不久就会具有随行就市的市价。土地市价昭彰，在人耳目，地方政府抑或地产公司难以上下其手，或者动辄巧借名目，强行征用，或者只手遮天，恃势以低价强买土地。如此，部份农民同政府之间一触即发的尖锐矛盾势必急剧缓解。其三，宅基地和耕地的使用权和经营权已经获准“流转”，为下阶段的农村经济活动奠定了基础。地产公司自会对城市郊区的宅基地择肥而噬；经营农业的公司以及各处的种田能手也会俟机而动，在远离城市的农村取得成片农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经
营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。
意义：
（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要
一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。
（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径
挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。
（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措
农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。
（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要
农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。
（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求
农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农
民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入种植农作物的权利。久而久之，农业规模经营会在全国涌现，提高农业的效率并且降低种田的成本。
土地流转的问题
由于中国社会是一个重视人情的社会，特别是在乡里乡亲之间，根本不注意程序问题。在与老百姓的访谈过程中，我们发现在确定土地流转关系时，46.67%的以口头协议为准，他们认为采取书面协议或者第三方证明是没有必要的，因为都是邻里关系，不存在欺骗的问题。而且，41.67%参与土地流转的百姓一般进行私下交易，不上报登记，在交易的过程中，不定租入或租出土地的期限。由于百姓对中央提出的加强土地流转的新政策与精神了解不具体，在现实的运行中，就出现改变土地所有权性质的问题。
虽然《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2022年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，予以公布，自2022年3月1日起施行，并且2022年党的十七届三中全会有提出了农村土地改革的若干政策，其中就提到了关于农村土地流转问题，但是中国国情却是“上有政策，下有对策”，地方政府在土地流转政策的实行上仍有缺憾。
目前出现了一些问题:
1、承包人或政府在收了地后，没有按照合同所协议的全部给予租金，只付给一部分的租金，到时候能不能得到剩余的的租金，还没有保障;
2、土地的质量是不一样的，但是国家的补助是一样的，稍显不公平，而且给的钱少；
3、有些土地被强制性地安排种树，种的树长期没有人去管理，长势不好，到期后自己也不能根据实际的情况去种有优势的树木；
4、很多计划都是村委会决定，农民根本不知情，连合同的内容的不了解；
5、事先谈好的利用耕地建造学校，但是由于手续的问题，学校没有建成，而土地也荒废了；
6、政府的宣传少，村委会部位农民干实事，虽然给大队干部做了培训，可是没有深入到村民的家里，农民很少受到实益；
7、没有有关部门对土地租赁的价格制定一定的价格标准，即使租赁人给予的价格很低，只能接受；
8、土地大片荒废的现象很严重，相关部门也没有采取有力的措施来解决问题。
我们的确不能忽视：土地流转程序不规范，制约着土地流转的健康发展；管理组织不健全，阻碍了土地流转的顺利进展；政策措施不配套，难以调动经营者参与土地流转的积极性。
我国现行的土地流转政策及有关的法律、法规
1、十七届三中全会关于土地流转的决定
“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2022年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）
2、1988年宪法修正案
“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”者在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。而在此之前，1982奶奶制定的宪法不管是土地的所有权韩式使用权都是禁止流转的。自1988年以后，历次宪法修正案关于土地使用权可以转让的规定均未有任何改变。
3、1988年《土地管理法》第一修正
顺应1988年宪法修正案的新规定，同年修订的《土地管理法》第二条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。并在低六十三条进一步明确：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
4、《农村土地承包法》
《农村土地承包法》先是在总则中规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”然和进一步区分了家庭承包和其它方式的承包，对二者的流转问题作了不同的规定。
第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
5、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（自2022年9月1日起实施）
司法解释以《农村土地承包法》为基础，进一步明确了土地流转中发生的纠纷处理事宜，确认了发包方强迫承包方流转土地的合同无效；发包方阻碍承包方流转土地承包经营权的，承包方有权请求法院排除妨碍、赔偿损失（见第十二条）。家庭承包方式的承包方不得将土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，否则法院将认定合同无效（见第十五条）。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流转土地承包经营权（见第二十一条）。
6、《物权法》（自2022年10月1日起实施）
《物权法》关于土地流转的内容安排在“土地承包经营权一章”中，这说明所谓的“土地流转”专指农村土地承包经营权的流转，并不包括农村建设用地、宅基地使用权的流转问题，其具体内容完全与《农村土地承包法》相一致。
第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
如何让土地流转更加完善
一、充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性。
二、把握总体要求和原则，正确指导农村土地承包经营权规范有序流转。
三、全面落实好农民土地承包经营权，为土地承包经营权流转创造前提
四、依法规范流转行为，切实解决好土地承包经营权流转中的突出问题。
五、以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程。
六、积极开展流转服务，培育良好的流转市场环境
七、健全纠纷调处机制，及时有效解决流转纠纷
八、加强领导，确保农村土地流转管理和服务工作全面推进
结语 公议公报说，全会提出，到2022年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立；现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给得到有效保障；农民人均纯收入比2022年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除；农村基层组织建设进一步加强，村民自治制度更加完善，农民民主权利得到切实保障；城乡基本公共服务均等化明显推进，农村文化进一步繁荣，农民基本文化权益得到更好落实，农村人人享有接受良好教育的机会，农村基本生活保障、基本医疗卫生制度更加健全，农村社会管理体系进一步完善；资源节约型、环境友好型农业生产体系基本形成，农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强。
在此，我们不得不重视土地流转这一土地改革形式。目前，土地流转制度使得农村的部分土地得到了有效利用。流转面积得以扩大，土地布局走向合理化。根据相关制度的精神，流转后的土地用途并未改变，仍以农作物为主要产物，这是由于我国是一个人多地少的国家，粮食问题仍然突出，为例逐步解决这个问题，在继续进行农业生产的前提下，土地流转更多的考虑的是产出，也就是效率问题。如何用最少的地取得最多的收益一直是我们努力的目标，也是土地流转的意义所在。但在实施过程中，也遇到了一些麻烦。流转范围并不广泛，农民的积极性也不是很高。但从长远来看，只要我们发现问题，即使解决问题，前途一片光明。
成员：陈东影，何雪艳，张春伟，邱湘雯，钟邹聪，张瑜
